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Apalancamiento ¿Porqué utilizarlo para invertir en bienes raíces?

Apalancamiento ¿Porqué utilizarlo para invertir en bienes raíces?

3 minuto(s) de lectura

Si estás empezando a descubrir el mundo de la inversión en bienes raíces, el apalancamiento es un término que debes de conocer y aprender a utilizar en tus próximas inversiones, aquí te contaré que es y como utilizarlo adecuadamente para maximizar el retorno de tu inversión.

El término apalancamiento viene de apalancar, que básicamente se refiere a levantar o mover algo con ayuda de una palanca, y generalmente es para realizar el movimiento de algo grande relativamente con poco esfuerzo o contrapeso. Aplicándolo al término financiero, esta palanca pueden ser diversos instrumentos financieros que nos permiten aumentar las posibilidades de inversión y los rendimientos de nuestra inversión.

En la inversión inmobiliaria el instrumento que se utiliza es la deuda (crédito/préstamo), lo que nos permite invertir más dinero del que tenemos y aumentar la velocidad de recuperación de nuestro capital gracias al monto que solicitamos prestado, además de que se crea una ventaja fiscal por el préstamo que permite deducir intereses, IVA o algún otro impuesto dependiendo de tu país y/o ciudad.

Contrario a lo que muchas personas consideran, generalmente utilizar deuda es una mejor opción que utilizar todo nuestro dinero disponible para realizar alguna inversión, pero para esto hay que realizar los cálculos adecuados para asegurar el rendimiento de la inversión y que nos permita cumplir con la capacidad de pago ante este pasivo, ya que de lo contrario, puede incrementar las perdidas que tendríamos en comparación de no utilizar este instrumento financiero.

Antes de utilizar la deuda se debe de analizar principalmente las tasas de interés, los plazos de pago, el porcentaje que se utilizará de deuda para asegurarnos de que no haya sobreendeudamiento y garantizar que los flujos de ingreso de nuestra inversión sean suficientes para cubrir el pasivo durante el tiempo que se vaya a utilizar.

Para ayudarte a entender con mayor facilidad las diferencias entre utilizar o no el apalancamiento para tu inversión, realizaré un ejemplo muy simplificado para que podamos analizarlo.

Supongamos que tienes $1,000,000 de UM (Unidades Monetarias) y deseas invertirlo en un proyecto que te dará anualmente $144,000 UM, por lo que quieres analizar cual sería la mejor opción para realizar esta inversión, si realizas el pago completo con tu capital, o si utilizar un financiamiento del 50% o del 90% con una tasa de interés del 8%.

Precio del inmueble $1,000,000Opción 1 Opción 2 Opción 3
Capital Propio
$1,000,000 $500,000 $100,000
Deuda/Financiamiento (Plazo a 10 años)
$0 $500,000 $900,000
Tasa de interés
8% 8% 8%
Interéses a pagar

$166,123.01 $$166,123.01 $299,121.04
Monto a pagar mensual
$0 $6,066.38 $10,919.48
Monto a pagar anual
$0 $72,796.56 $131,033.76
Monto total a pagar durante financiamiento
$0 $666,123.01 $1,199,021.42





Ganancias durante financiamiento Anual $144,000.00 $71,203.44 $12,966.24
Rentabilidad neta
$14.40% 14.24% 12.97%
Rentabilidad después de 10 años
14.40% 28.8% 144%

Como podrás notar en la tabla, al inicio de la inversión, la rentabilidad de las tres opciones es muy similar, por lo que no se nota la ventaja que da el apalancamiento, sin embargo, después de cumplir el pago de la deuda en el plazo de 10 años, habrán pasado dos cosas: la primera, es que habremos adquirido un inmueble con valor de $1,000,000 de UM pagando solo el 10% de su costo, ya que el resto se ha pagado con el flujo de renta que el mismo inmueble da, y la segunda, es que a partir de ese momento, la rentabilidad del alquiler de la propiedad incrementa 10X por encima de la opción en donde se adquirió inicialmente la propiedad en un solo pago con dinero propio.
¿Porqué? Debido a que después del año 10 se estará recibiendo la misma cantidad de renta que la opción de pagar completa la propiedad pero únicamente habiendo hecho un pago del 10% para adquirirla.

Se que en este ejemplo se omiten muchas otras variables como la inflación, el incremento de renta en el tiempo, impuestos, gastos de operación, entre otros, pero la idea era mostrar de la manera más simple posible como podemos beneficiarnos del apalancamiento financiero para nuestra próxima inversión inmobiliaria, pero te recomiendo antes investigar muy bien como realizar estos cálculos o asesorarte con un experto para asegurar la rentabilidad adecuada de tu inversión.

Escríbeme para compartir tu punto de vista sobre estas estrategias o cualquier comentario que tengas para ir creando nuevas conversaciones. Nos leemos en el próximo post!