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Las fases del ciclo inmobiliario y cómo aprovecharlas

Las fases del ciclo inmobiliario y cómo aprovecharlas

3 minuto(s) de lectura

La actividad inmobiliaria es una industria que está fuertemente ligada a los ciclos económicos, por lo que si quieres entender con mayor claridad las fases del ciclo económico, te recomiendo ver el video “Cómo funciona la máquina económica” de Ray Dalio, donde te explican con claridad porque hay momentos buenos y malos en la economía de los países o a nivel mundial y como identificarlos, lo que te permitirá tomar mejores decisiones financieras en cada momento.

El término del Ciclo Inmobiliario se utiliza para describir el estado económico general de los bienes raíces, siguiendo un proceso cíclico que responde a la oferta y demanda del mercado, lo que nos permite identificar el mejor momento para comprar y vender tus propiedades o iniciar a desarrollar proyectos, por lo que será muy importante que aprendas a entender cómo se comporta el ciclo inmobiliario sobre el ciclo económico.

Sin embargo, la cantidad de variables que determinan la etapa del ciclo inmobiliario de un país es muy amplio, por lo que para identificar las oportunidades en cada etapa se debe de hacer un análisis y tener muy clara la oferta y demanda de la zona o ciudad de interés, ya que esta se ve afectada también por variables económicas, demográficas, políticas y sociales, las cuales generan desequilibrios que crean las oportunidades de mercado.

Entre los principales factores que afectan las diversas fases del ciclo son:

  • El costo del dinero (Tasa de interés hipotecaria y para créditos de construcción)
  • Niveles de empleo
  • Entorno económico 
  • Entorno político
  • Entorno legal

Al hacer un análisis y comparación de estos factores podremos ver en que parte del ciclo estamos y si hay alguna variación en estos datos que nos indique un cambio de fase en el corto o mediano plazo que nos permita prepararnos para empezar a buscar oportunidades.

Dentro del ciclo inmobiliario existen cuatro fases en las que es más recomendable hacer diversos tipos de proyectos dependiendo el momento del ciclo en que se encuentre la zona de interés.

La Fase A (Expansión) es al inicio del ciclo, un mercado en crecimiento, donde generalmente se puede distinguir que hay un mercado con baja oferta, arrancan construcción de proyectos en la zona/ciudad y las ventas aumentan gradualmente, en este punto del ciclo es ideal empezar a construir y vender proyectos especulativos. 

En la Fase B (Optimismo) se encuentra un mercado consolidado, donde existen construcciones nuevas, los precios han aumentado y las ventas incrementan su velocidad, en este punto es recomendable ya contar con un proyecto construido y en proceso de ventas para aprovechar el optimismo del mercado y asegurar mayor rapidez en los retornos de nuestras inversiones. En esta etapa es recomendable estar monitoreando los principales factores que modifican las fases del ciclo para dar prioridad a acelerar construcción y ventas.

En la Fase C (Inflexión) llegamos a un mercado en desaceleración, cuando generalmente ya existe una sobre oferta en el mercado, la velocidad de las ventas disminuye y hay muy poco aumento en los precios. En este punto debemos de estar empezando a buscar negocios para aprovechar en la siguiente fase del ciclo, como lo son la adquisición de tierra para nuevos proyectos o proyectos patrimoniales que nos den un flujo de efectivo en la siguiente etapa.

En la Fase D (Recesión) nos encontramos en un mercado en declive, donde no hay construcciones nuevas, las ventas han sufrido una notable caída y hay proyectos abandonados, este momento es muy bueno para comprar tierra o inmuebles ya que los precios que se pueden encontrar son mucho más bajos que en las Fases A y B, sin embargo, hay que considerar que son inversiones de mediano plazo que pueden durar entre 3 hasta 7 años, dependiendo mucho de las condiciones de cada mercado en particular. 

Generalmente estos ciclos completos suceden en un plazo aproximado de 9 años, yendo de la mano con los crecimientos y recesiones de los ciclos económicos, aunque pueden darse los casos que por cuestiones políticas o legales estos ciclos tengan algún cambio irregular que afecte de manera precipitada la fase en la que se encuentre una zona, ciudad o país.

Escríbeme para compartir tu punto de vista sobre este tema, tus experiencias o cualquier comentario que tengas para ir creando nuevas conversaciones. Nos leemos en el próximo post!