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Los 10 generadores de riqueza en la inversión inmobiliaria

Los 10 generadores de riqueza en la inversión inmobiliaria

5 minuto(s) de lectura

En el mundo inmobiliario existen muchas maneras de hacer dinero, es un tema infinito debido a todos los tipos de inmuebles que existen y las posibilidades que cada uno tiene en particular, ya sean terrenos, vivienda, comercial, industrial, etc.
Sin embargo, te compartiré una lista de las maneras más utilizadas para generar ganancias en la mayoría de los tipos que existen.

  • Apreciación: La apreciación de un inmueble no es más que el aumento de su valor en determinado periodo de tiempo, pero algo muy importante que tienes que saber son las causas de esto, que puede ser apreciación natural, causada por la inflación y el paso del tiempo, o la apreciación forzada, que puede ser por realizar cambios en el entorno, cambios en usos de suelo, hacer mejoras en el inmueble que aumenten el valor o lleven su valor a un nivel similar del contexto.  Muchas personas que empiezan a invertir en inmuebles utilizan la apreciación natural para generar valor de su inversión por ser la manera más fácil y con menos riesgos, sin embargo, esta apreciación puede verse limitada por elegir un inmueble con malas características como su ubicación, desarrollo de la zona, servicios, uso de suelo, entre otros, por lo que debes de conocer bien los puntos más importantes a tomar en cuenta al momento de adquirir un inmueble, los cuales estaré compartiéndote en futuros posts.
  • Depreciación: La depreciación es una estrategia fiscal que dependerá mucho de la ciudad o país donde te ubiques y del tipo de régimen que utilices para tu declaración de impuestos, pero básicamente consiste en porcentajes de “valor perdido” que un activo sufre de manera anual, este puede variar de un 5% a un 20% del valor del inmueble, dependiendo de la ubicación y otras características mencionadas en las leyes de cada país. Esta depreciación busca que no se afecte a los contribuyentes ni a la recaudación de gobiernos, proponiendo un tiempo en el cual los propietarios puedan recuperar el costo del inmueble adquirido en menos tiempo.
  • Pago de crédito hipotecario:  Al adquirir propiedades con el fin de rentarlas, idealmente debemos de calcular que los pagos del crédito hipotecario se puedan obtener de las rentas del inmueble, de esta manera se va liquidando el crédito con el paso del tiempo sin que tengamos que aportar de nuestro dinero y después de X número de años tendremos la propiedad del inmueble.
  • Flujo de efectivo: Al igual que el punto anterior, cuando adquieres un inmueble con el fin de rentarlo y realizas de manera adecuada los cálculos de ingresos y gastos que tendrá su operación y mantenimiento, no solo tienes al inquilino pagando esos costos de la propiedad por ti, sino que tendrás un flujo de efectivo positivo mensualmente (o en el periodo que decidas cobrar la renta), así que será como si te pagaran por esperar a que se pague la propiedad por completo. 
  • Comprar barato: Cuando compras un inmueble por debajo del precio del mercado instantáneamente tienes un margen de ganancia para el momento que vayas a realizar la venta. Para esto es importante conocer las condiciones del mercado, del inmueble y razones por la cual se está vendiendo la propiedad, puedes ofrecer al vendedor una compra rápida, el pago en efectivo o simplemente pedir un precio más bajo, hay muchas maneras pero dependerá de la situación y tus habilidades para lograrlo. Otra manera de obtener este tipo de ofertas es comprando bienes adjudicados por bancos que estén en remate, generalmente los bancos los dan a la mitad de su valor ya que lo que les interesa es deshacerse lo más rápido posible del inmueble, pero para dedicarte a comprar este tipo de inmuebles tienes que conocer muy bien todas las ventajas y desventajas de estos, ya que generalmente pueden tener problemas legales o de otro tipo que pueden terminar haciendo más cara la compra de lo que realmente es el valor del inmueble y terminar con perdidas y problemas de diversos tipos.
  • Vender caro: Puedes incrementar el valor de un inmueble para obtener una ganancia en su venta al realizarle alguna modificación que genere apreciación en el mismo, esto puede realizarse de diferentes maneras, ya sea incrementando metros cuadrados de construcción, mejorando acabados, realizando un rediseño de la distribución del espacio, etc. Debes de tomar en cuenta que no simplemente por hacer una de estas opciones signifique que incrementas el valor del inmueble, ya que puede realizarse de una manera que impacte negativamente al mismo, por lo que siempre es recomendable que te asesores de algún profesional relacionado a la industria para garantizar que tu dinero será invertido de manera correcta y se puede vender con mayor facilidad y a un valor mayor.
  • Ofrece financiamiento: Siempre puedes obtener un poco más del valor de una propiedad por ofrecerle financiamiento al comprador, aquí tomas el papel de un banco, por lo que tendrás mayores ganancias por los intereses que cobrarás por darle ciertas facilidades al comprador para que adquiera el inmueble, además de que el proceso será bajo tus propias condiciones y plazos. Existen diversos tipos de contratos que te permitirán hacer esta transacción de forma muy segura, manteniendo siempre el control de la operación, pero debes de asesorarte muy bien con un abogado especialista en inmuebles para poder realizar el procedimiento de la mejor manera.
  • Cambio de uso: Si las condiciones legales, de planeación urbana y de mercado te permiten darle un mejor uso a tu propiedad, puedes realizar este cambio para venderlo con ese beneficio al próximo comprador. En el caso de terrenos se puede realizar haciendo cambios en el uso de suelo que permitan desarrollar un uso más rentable y/o construir más metros cuadrados o niveles en el predio. Para inmuebles ya construidos se pueden realizar los cambios físicos y en uso de suelo para que tenga una actividad más rentable para el próximo dueño.
  • Remodelación y reparación: Esta es una de las opciones más conocidas para generar rendimientos en una inversión inmobiliaria, la cual consiste básicamente en encontrar una propiedad en condiciones aceptables y con buen potencial para ser remodelada y que de esta manera alcance el valor de mercado de acuerdo a su ubicación y características físicas. En esta opción también es muy recomendable que te asesores de profesionales de la industria para realizar una inspección adecuada de todos los aspectos del inmueble previo a la compra y para la realización del proyecto y remodelación del inmueble para garantizar que realices tu inversión de manera segura y adecuada.
  • Vender en partes: En la industria inmobiliaria generalmente las partes valen más que el total de un inmueble, ya que el vender una fracción de una propiedad muy difícilmente disminuirá el valor de la misma en relación a los metros cuadrados que siga teniendo. De igual manera es aplicable al mundo de las rentas, un ejemplo en oficinas puede ser la conocida startup WeWork, ya que su modelo consiste en rentar pisos o edificios completos de oficinas y al rentarlo en partes más pequeñas a personas u otras startups/compañias logran una ganancia mayor que si lo hicieran de manera general.

Finalmente quiero agregar un punto extra que considero es el más importante de toda la lista, ya que sabiéndolo utilizar de manera adecuada te permitirá incrementar muchísimo el rendimiento de tus inversiones y es el apalancamiento.
El apalancamiento consiste básicamente en utilizar capital prestado o créditos para comprar inmuebles, esto ayuda a incrementar mucho la rentabilidad de tu inversión al reducir los montos que utilizas de tu capital inicial y te permite realizar los pagos de capital prestado ( y mantenimiento/operación en caso de rentas) a través de los flujos que produzcan las ventas o rentas del inmueble.  Este puede ser un arma de doble filo, ya que si no se calcula de manera adecuada puede reducir o eliminar la rentabilidad del proyecto hasta llevarlo a la quiebra. Para utilizar adecuadamente el apalancamiento siempre es muy importante realizar un análisis financiero para conocer la conveniencia del porcentaje que se debe de utilizar y la rentabilidad que tendrá tu dinero al utilizarlo.

Algo muy importante que debes de tomar siempre en cuenta es que la inversión y desarrollo inmobiliario es principalmente un juego financiero, por lo que si deseas realizarlo por tu cuenta, será algo que debas de dominar para tener éxito e incrementar tu riqueza.

Escríbeme para compartir tu punto de vista o cualquier comentario que tengas para ir creando nuevas conversaciones. Nos leemos en el próximo post!