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Soluciones a través de la consultoría inmobiliaria: Pasos para la planeación de un proyecto inmobiliario

Soluciones a través de la consultoría inmobiliaria: Pasos para la planeación de un proyecto inmobiliario

5 minuto(s) de lectura

Hola amigos, bienvenidos a una nueva entrada del blog donde quiero explicarles un tema crucial si se dedican o quieren dedicarse al desarrollo inmobiliario, o promoción inmobiliaria, como sea que le llamen en su país, y es: el porqué deberían de trabajar con una empresa de consultoría inmobiliaria cuando vayan a desarrollar un proyecto, independientemente de la mucha o poca experiencia que tengan en esto, porque cada proyecto es totalmente diferente al anterior y los más recomendable es siempre hacer los estudios y análisis pertinentes para garantizar el éxito y rentabilidad de un proyecto.

Y en este momento tal vez muchos de ustedes se estarán preguntando cosas como: ¿Qué es la consultoría inmobiliaria? ¿Para que me sirve? o ¿Porque tendría que utilizarla?  
Y es justo lo que voy a explicarles. 

De inicio, las empresas de consultoría son un servicio de asesoría especializada (en este caso en la industria inmobiliaria) a la que generalmente las empresas y desarrolladores pueden acudir con proyectos o problemas para poder encontrar soluciones basadas en conocimientos, habilidades, herramientas e innovación de los consultores. Gracias a la especialización y experiencia que logran a través de trabajar con todo tipo de proyectos en múltiples ubicaciones, se generan conocimiento y aprendizajes que se pueden aprovechar para otros proyectos, además de que en momentos como el actual con cambios en el entorno, economías, gobiernos, tecnologías, entre otras cosas, es mucho más conveniente que un experto te pueda acompañar y aconsejar a lo largo de tu proyecto para garantizar que todo salga bien.

Y bueno, para explicarles algunas de las áreas en que pueden asesorarse para un proyecto, les iré platicando sobre las etapas que normalmente tiene un proyecto y cómo pueden asesorarse con una empresa de consultoría en estas etapas para que sepan como les aporta valor en cada una de ellas.

Para empezar, el primer paso en todo proyecto inmobiliario es encontrar un terreno. En esta etapa, una empresa de consultoría te puede ayudar a realizar análisis socioeconómicos, demográficos, de equipamiento, usos de suelo, entre otros, de una ciudad o país para ayudarte a encontrar el terreno adecuado que cumpla las características necesarias para realizar el tipo de proyecto más rentable.

Una vez que cuentas con un terreno, lo ideal es realizar un estudio de mercado que incluya oferta y demanda, que te permitirá conocer las características de la zona y el producto inmobiliario que las personas o empresas están buscando.
Este punto es de los más importantes, ya que contar con la información de este estudio es cómo poder analizar una ciudad o zona con un microscopio, debido a que  podremos notar cosas que a grandes rasgos no son tan visibles, y con estos datos tomar mejores decisiones.

Entre el contenido que tienen estos estudios generalmente están la dinámica poblacional, características generacionales y socioeconómicas de la zona, el análisis de equipamiento de la zona, un análisis de la oferta formal e informal, que incluyen información histórica y reciente de ventas, así como estimaciones de demanda (En el caso de la vivienda, es una estimación de los posibles segmentos socioeconómicos a los que atenderá el proyecto, para comercios, oficinas, industriales y demás se hace una estimación de m2 dependiendo del giro) y el estudio de demanda, que como ya mencioné, básicamente nos muestra las características del producto que están buscando las personas o empresas.

Ya que se cuenta con toda esta información, el siguiente paso es definir las características que debe de tener el proyecto inmobiliario en un documento de definición de producto inmobiliario, para esto, se realiza un análisis estratégico de la información del estudio de mercado, en donde se definen las características de un mercado meta al que debe de dirigirse el proyecto, en el cual se utilizan diversos factores de segmentación para poder diferenciar el producto que se ofrecerá de los demás proyectos del mercado.
Esta información sale principalmente del estudio de demanda y se toman en cuenta algunos datos del estudio de oferta, posteriormente se analizan diversas características de la oferta para encontrar oportunidades en el mercado que coincidan con las características señaladas de la demanda.

Con esta información, se procede a definir la mezcla del producto inmobiliario, en donde se detallan las principales características de las unidades, como cantidad y porcentajes de los modelos, dimensiones, precios promedio y en los casos de vivienda, también la funcionalidad que debe de tener cada modelo para poder diferenciarse (y con funcionalidad, me refiero a la cantidad de recámaras, baños, flex, estacionamientos, etc. que debe de tener cada modelo).
Posteriormente, se puede incluir o no una sección con recomendaciones de amenidades y servicios que pueda incluir el proyecto para ayudar a diferenciarlo aún más.
Al tener elaborado este documento, puede realizarse un concurso arquitectónico o entregar directamente al despacho de arquitectura con el que se desee colaborar. Ellos deben de basar su diseño en las características y recomendaciones indicadas en el documento de definición. 

Una vez que se define el proyecto arquitectónico, se pasa a un proceso de revisión, donde se analiza el proyecto para garantizar que cumpla con las características definidas para el mercado y con la funcionalidad y optimización del diseño de espacios interiores,  de esta manera se asegura que el proyecto cuente con las características para poder comercializarse de forma exitosa.

Posteriormente, cuando el proyecto arquitectónico se encuentra validado, viene una de las partes más importantes de la planeación, y es realizar el análisis de modelos financieros para definir la estructura financiera que tendrá el proyecto, la cual dependerá mucho del tipo de proyecto y el objetivo del mismo.

La importancia de este paso es que el desarrollo inmobiliario es principalmente un tema financiero, por lo que se tiene que asegurar que el proyecto es financieramente viable y permitirá obtener la rentabilidad esperada con la planeación de estrategias correctas. 
En ocasiones, se pueden realizar estos análisis en etapas previas en documentos más sencillos de proformas, que permiten conocer a grandes rasgos la rentabilidad que puede tener un tipo de proyecto, por ejemplo, puede compararse de manera rápida la rentabilidad de diversos tipos de proyectos en un terreno o los costos que se pueden permitir para la compra de un terreno.

Al mismo tiempo que se realiza este proceso, pueden llevarse a cabo en paralelo otros como el desarrollo de marca, el cual es de gran importancia ya que básicamente es la manera en la que el mundo percibirá el proyecto. Este debe de realizarse tomando como base el concepto del proceso de definición de producto y el proyecto arquitectónico, así como información del mercado meta.
El proceso de creación de marca involucra la creación de un logotipo con un manual de identidad corporativa, donde se indican principalmente la paleta de colores, formas del logotipo, tamaños, tipografías, papelería, publicidad, aplicaciones del logotipo, hasta temas de arquitectura y estilos de comunicación, de esta manera podemos estructurar una comunicación adecuada del proyecto con el mercado al que busca dirigirse. 

Otro paso que podemos realizar al mismo tiempo, es el de la planeación comercial, donde se desarrolla la estrategia comercial y de marketing para asegurar el éxito desde el lanzamiento al público hasta finalizar las ventas del proyecto, asegurándose de agregar valor en cada una de las etapas del proceso comercial.
Esta planeación consiste en 4 partes, la generación de prospectos, la experiencia de compra (que incluye visitas, eventos, llamadas y mensajes con los prospectos), seguimiento a la base de datos generada y como última etapa, la referenciación de clientes, que permite ampliar la base de datos propia.
Cada una de estas fases cuenta con indicadores que permiten medir los resultados de acciones de cada una de estas etapas de forma individual para poder validar o mejorar la estrategia planteada.

Finalmente, una vez que se cuenta con todos los procesos mencionados y permisos, se procede al proceso de comercialización, en donde se asesora al desarrollador para crear un sistema de ventas que defina la estructura del equipo comercial y sus objetivos, se definen procesos de venta y herramientas digitales que faciliten el proceso, también se realiza el reclutamiento y capacitación al equipo de ventas, desarrollo de formatos de reporte para supervisión y juntas, así como asesoría en la definición del showroom de ventas y su apertura.

Un último paso que cobrará mucha importancia en los próximos años es la administración de inmuebles, y es que esta parte es la que a largo plazo ayudará a diferenciar los proyectos inmobiliarios, por lo que es muy importante encontrar a la empresa adecuada, que no solamente se dedique a administrar el inmueble, sino que sea una generadora de experiencias para los residentes e inquilinos de tus proyectos, además de utilizar diversos tipos de tecnologías para eficientar procesos, mantenimiento, operaciones y gestión integral del edificio.