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Tipos de rentabilidad en los proyectos inmobiliarios

Tipos de rentabilidad en los proyectos inmobiliarios

4 minuto(s) de lectura

Uno de los principales factores que tenemos que tener muy presente al momento de planear y ejecutar el desarrollo de un proyecto inmobiliario es su rentabilidad, esta es básicamente la relación que existe entre los beneficios que proporciona una determinada operación y la inversión/esfuerzo que se ha hecho.

Generalmente para los proyectos inmobiliarios que desarrollemos debemos de revisar 4 tipos de rentabilidad para asegurar el éxito de nuestro proyecto y a continuación te explicaré cada uno.

El primer tipo de rentabilidad es la Rentabilidad absoluta, esta es la más básica del proyecto para garantizar que sea rentable su ejecución, solo se refiere a la cantidad de dinero que se invierte y la cantidad de dinero que se gana al finalizar el proyecto, sin tomar en cuenta el factor del tiempo. Para calcularla no se debe de tomar en cuenta los intereses que se vayan a pagar por préstamos que se utilicen en el apalancamiento y se debe de tomar en cuenta el costo actual del terreno. 
Un ejemplo de esto sería el siguiente:
-Inversión: $750,000 U.M. (U.M. = Unidades monetarias)
-Ingresos del proyecto: $1,000,000 U.M.
-Utilidad: $250,000 U.M.
-Utilidad en porcentaje: 33.33% ($Utilidad / $Inversión = %Utilidad)

El segundo tipo es la Rentabilidad Relativa, en la cual se toma en cuenta el factor del tiempo, ya que no es lo mismo recibir la utilidad de $250,000 U.M. en 1 mes que recibirla en 1 año, y para explicar este tipo de rentabilidad tomaremos los datos del ejemplo anterior.
Tomando en cuenta que tenemos una utilidad de $250,000 U.M., vamos a suponer que se recibió después de que el proyecto terminara en dos años, por lo que utilizaremos la siguiente fórmula:

%Utilidad/Tiempo (años) = Rentabilidad Relativa
33% / 2.5 años = 16.5% anualizado

Este rendimiento anual del ejemplo es un rendimiento atractivo para realizar la inversión en un proyecto inmobiliario, como referencia en México podemos utilizar la tasa de rendimiento en CETES (Certificados de Tesorería) que otorga el Banco de México, que es básicamente prestarle dinero al gobierno, por lo que se considera una inversión de bajo riesgo al estar respaldado por el mismo gobierno, y a la última actualización hecha el 20 de Agosto de 2019, el Banco de México está otorgando un rendimiento de 7.96% en 28 días.

Si modificamos el tiempo de desarrollo del proyecto a 3 años y medio, lo que sucedería es que el rendimiento anualizado del proyecto sería de 9.42% (33% / 3.5 años = 9.42%), lo que lo haría poco atractivo para una inversión, ya que es un rendimiento muy similar al que otorgan los CETES pero el riesgo que se corre durante el proyecto es mucho mayor que al invertirlo en estos certificados.
Por lo que para analizar tus inversiones siempre deberás analizar diversos factores como el tiempo y riesgo que estás dispuesto a tomar para incrementar tu dinero.

El tercer tipo de rentabilidad a analizar es el Apalancamiento, si quieres saber qué es y cómo se utiliza puedes leerlo en este post, al ser un préstamo, naturalmente genera un costo y para explicar su rentabilidad usaremos los números del ejemplo anterior.

La inversión original son $750,000 U.M. , generalmente los bancos otorgan créditos a partir del 65% del valor del proyecto, para simplificar el ejercicio asumiremos que se utilizará un crédito por el 50% de la construcción a una tasa de interés del 20% anual .
-Inversión total: $750,000 U.M.
-Ingresos del proyecto: $1,000,000 U.M.
-Monto inicial del inversionista: $375,000 U.M.
-Préstamo del banco: $375,000 U.M.
-Tiempo de desarrollo/venta del proyecto: 2.5 años
-Intereses: $187,500 U.M. ( $Préstamo x tasa de interés x tiempo de desarrollo/venta del proyecto = $ Intereses)
-Préstamo + Intereses: $562,500 U.M. (monto a total devolver al banco)
-Retorno al inversionista: $62,500 U.M. (Ingresos del proyecto – Préstamo – Intereses – Monto inicial del inversionista  = Retorno al inversionista)
-Rentabilidad absoluta: 16.66% ( $Retorno al inversionista / $Monto inicial invertido = Rentabilidad absoluta)
-Rentabilidad anualizada: 6.66% (Rentabilidad absoluta / tiempo en años = Rentabilidad anualizada) 

Al final intervienen muchos otros factores que se simplificaron para el ejercicio, pero podemos observar un ejemplo de apalancamiento negativo en el que no sería conveniente utilizarlo ya que reduciría la rentabilidad del proyecto por el tiempo y la tasa de interés que ofrecen para el préstamo, debido a que podemos ganar el mismo 16.5% anualizado del ejemplo anterior en la mitad que pone el inversionista pero en la otra mitad la ganancia del 16.5% se ve reducida por los intereses del 20%, lo que ocasiona perdidas en la otra mitad y termina afectando la rentabilidad en general del proyecto.
Siempre habrá que analizar dos de los factores más importantes para este tema que son el tiempo y la tasa de interés, las cuales nos mostrarán la conveniencia de utilizarlo o no para desarrollar un proyecto.

Para finalizar, el último tipo de rentabilidad a analizar es la de los socios, esta es totalmente variable dependiendo de cada negociación entre los mismos y para ejemplificarlo usaré uno de los motivos más comunes por los que se asocian las personas para desarrollar un proyecto, y es que una persona aporta el terreno y otra persona aporta el capital para desarrollar el proyecto.

Para ilustrarlo tomaremos los mismos datos del segundo ejemplo sobre el monto total aportado:
Socio 1: Aporta capital $350,000 U.M.
Socio 2: Aporta el terreno con valor de $400,000 U.M.
Total aportado: $750,000 U.M.
Rentabilidad anualizada: 16.5% 
*Se acuerda que a partir del 20% de la ganancia, el resto se divida en dos partes iguales debido a que el socio 1 llevará todo el proceso de desarrollo del proyecto

Socios Aportación 20% $100,000 restante en mitades Ingresos generados Rentabilidad absoluta de la inversión Rentabilidad anualizada de la inversión
1 $350,000 $70,000 $50,000 $120,000 34.28% 13.71%
2 $400,000 $80,000 $50,000 $130,000 32.5% 13%
Ganancia$250,000




Al final podemos ver que ambos llevan una rentabilidad aceptable para el desarrollo del proyecto, por lo que este punto lo vuelve viable.

Cabe recalcar que al momento de planear un proyecto hay que revisar que estos cuatro tipos de rentabilidad sean positivos para garantizar la viabilidad del desarrollo, analizando siempre los principales factores como los tiempos, riesgos y rendimientos esperados de una inversión.

Escríbeme para compartir tu punto de vista sobre estas estrategias o cualquier comentario que tengas para ir creando nuevas conversaciones. Nos leemos en el próximo post!